Quyền Đối Với Bất Động Sản Liền Kề Trong Bộ Luật Dân Sự 2015

1. KHÁI NIỆM QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ LÀ GÌ?
1.1 khái Niệm Đất Liền Kề Là Gì?
Đất liền kề là khu đất liền nhau, tiếp nối nhau với khu đất đã được xác định. Hiểu đơn giản hơn, đất liền kề là khu đất chẳng hạn như ao, vườn tược xung quanh nhà ở của bạn.

Một số trường hợp có thể xin cấp giấy phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Từ đó đất liền kề chúng ta cũng có thể chuyển đổi thành đất ở Theo Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội, Quy định về trình tự thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi mục đích sử dụng ao liền, đất vườn kề và đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân sinh (khu đất không thuộc đất công) được chuyển đổi mục đích trở thành đất ở chỉ áp dụng đối với đất vườn, ao liền kề với đất ở (trong cùng một thửa) và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư.
https://danangchothue.com/chia-se-kien-thuc/tong-hop-cac-bai-viet-hay-nhat-cua-danangchothue.html

1.2 Quyền Đối Với Bất Động Sản Liền Kề Là Gì?
Theo nghĩa rộng, quyền đối với bất động sản liền kề là một chế định pháp luật dân sự, là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng một bất động sản liền kề thuộc sở hữu của một chủ thể khác nhằm khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình một cách hợp lý. Theo nghĩa hẹp, quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của chủ sở hữu bất động sản (bị vây bọc) trong những điều kiện do pháp luật quy định, được sử dụng bất động sản (vây bọc) của người khác trong những phạm vi xác định để thỏa mãn việc khai thác, sử dụng một cách hợp lý bất động sản thuộc sở hữu của mình.

Đặt vào bối cảnh thực tế thì đây là quyền dành cho những người sống trong khu căn hộ chung cư,…. Quyền địa dịch không là quyền sở hữu một cách độc lập, không được sử dụng để chiếm đoạt đất của chủ sở hữu. Những bất động sản có quyền địa dịch là bất động sản chịu “dịch lụy”, chúng có nghĩa vụ phải cho người khác sử dụng tuy nhiên thì không được tước đoạt.



2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
Trong điều 273 bộ Luật Dân Sự 2005 đã quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý nhưng phải đền bù nếu không có thỏa thuận khác”.

Có 2 cách xác lập quyền đối với bất động sản liền kề:

• Tài sản được lập theo thỏa thuận: người chủ sở hữu và người có quyền địa dịch sẽ tự thỏa thuận với nhau. Dựa trên nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận để tạo ra các quyền và nghĩa vụ của 2 bên. Việc thỏa thuận cũng phải dựa trên các nguyên tắc về giao dịch dân sự. Các thống nhất đều có điều kiện thực hiện và hiệu lực. Nếu 2 bên không thể thỏa thuận thì có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

• Quyền đối với bất động sản liền kề theo luật định: được sử dụng nếu 2 bên không sử dụng quyền thỏa thuận mà tuân theo các điều luật nhà nước. Theo đó để xác lập quyền sẽ bao gồm việc chuyển giao bất động sản, xác lập quyền do thời hiệu và do sự phân chia bất động sản. Nhờ vậy mà chủ thể có thể dựa trên những căn cứ theo pháp luật để xác định quyền sử dụng của mình.

3. NGUYÊN TẮC THỰC HIỆN QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
Pháp luật dân sự tôn trọng nguyên tắc tự thỏa thuận giữa các chủ thể. Vì thế, trong trường hợp, giữa chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có sự thỏa thuận với nhau về việc sử dụng bất động sản liền kề thì tuân theo sự thỏa thuận đó. Nếu giữa các bên chủ thể không có sự thỏa thuận với nhau, thì tuân theo quy định của pháp luật. Chính vì thế, BLDS năm 2015 đã quy định rõ 3 các nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề, đó là:

• Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền
• Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền
• Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn

Việc quy định các nguyên tắc trên sẽ làm căn cứ pháp lý cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề giữa các chủ thể. Vì, việc khai thác, sử dụng bất động sản liền kề của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải đặt trong mối tương quan với quyền và lợi ích của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Các bên cần tôn trọng, tạo điều kiện thuận lợi nhất để thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau trong việc khai thác công dụng của bất động sản; hạn chế tối đa các hành vi ngăn cản, gây trở ngại cho việc thực hiện quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền.

4. NHỮNG QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
Người hưởng quyền bất động sản liền kề có thể sử dụng những quyền sau đây để sử dụng bất động sản:

• Quyền cấp, thoát nước: đây là nhu cầu thiết yếu của người sở hữu nhà cửa. Người hưởng quyền phải thỏa thuận với chủ sở hữu về lối cấp, thoát nước thích hợp cho cả 2 bên. Việc đặt đường ống nước ở đâu, nơi nào sẽ đều được thỏa thuận để đảm bảo theo ý của 2 bên.
• Quyền lối đi qua: nếu bất động sản bị bao quanh bởi nhiều bất động sản khác thì cần có quyền này. Quyền lối đi qua đảm bảo phải có một lối đi dành cho người hưởng quyền đối với bất động sản liền kề. Nếu 2 bên không thể thỏa thuận về lối đi này có thể nhờ đến nhà nước giải quyết.
• Quyền mắc đường dây điện, đường liên lạc qua bất động sản khác. Nhằm từng bước nâng cao đời sống vật chất, tinh thần trong thời đại phát triển ngày nay thì đây là quyền cần thiết. Tuy nhiên người có quyền địa dịch cần đảm bảo an toàn cho chủ sở hữu khác. Nếu gây thiệt hại cần phải bồi thường thỏa đáng.

5. CHẤM DỨT QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
Cũng giống như các quyền dân sự khác, quyền đối với bất động sản liền kề cũng được phát sinh, thay đổi, chấm dứt theo những căn cứ hay theo những điều kiện do pháp luật quy định. Căn cứ theo quy định tại Điều 256 BLDS năm 2015, quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong các trường hợp:

Thứ nhất, bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của một người. Trường hợp bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc sở hữu của cùng một người thì không thể đặt ra vấn đề chủ sở hữu của bất động sản này có quyền yêu cầu chủ sở hữu của bất động sản kia về việc phải đề ra một lối đi hay một đường dẫn nước.. bởi hai chủ sở hữu đó là một.

Thứ hai, việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền. Quyền đối với bất động sản liền kề được phát sinh dựa trên đặc tính tự nhiên của hai thửa đất, nhưng bên cạnh đó vẫn phải phụ thuộc nhu cầu của các chủ thể là họ có cần hay không.

Thứ ba, theo thỏa thuận của các bên. Quyền đối với bất động sản liền kề phát sinh do nhu cầu tiện ích của các chủ thể trong việc sử dụng đất nên sự tồn tại của quyền này gắn chặt với ý chí của chủ sở hữu các thửa đất liền kề. Theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự, các chủ thể đều có quyền thỏa thuận trong việc tạo lập, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự, nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Nếu quyền đối với bất động sản liền kề đã được thiết lập theo thỏa thuận hay theo quy định của pháp luật thì các bên trong quan hệ về sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đều có thỏa thuận chấm dứt quan hệ đó. Các bên có thể thỏa thuận chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề, đồng thời giải quyết các hậu quả pháp lý của việc chấm dứt đó. Quy định này sẽ tạo nhiều thuận lợi hơn cho việc sử dụng đất của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, để họ có điều kiện khai thác và sử dụng tốt hơn, triệt để hơn toàn bộ diện tích đất của mình nếu có sự thống nhất với chủ thể hưởng quyền.

Thứ tư, trường hợp khác theo quy định của pháp luật. Ngoài các căn cứ trên, quyền đối với tài sản có thể chấm dứt theo quy định của pháp luật, có thể thông qua một bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác.